空き家を管理する時は?意外とかかる管理費用について

「意外とお金がかかるな・・・」

空き家を管理するコストを調べると、こんな感想を持つ方も多いと思います。特に木造の一戸建ては放置しておくと傷んでしまいますので、定期的な管理が必要です。特に、空き家が遠方にある場合には自分で管理する事が難しく民間企業に依頼するケースも多いです。仮に、空き家が自宅から近くても定期的に訪問する必要があるので、管理には非常に手間がかかります。

今回は空き家の管理をテーマに、実際に管理を民間企業に依頼するとどの程度の費用がかかるのか。また、自治体では空き家に対して何かしてもらえないのか。そして、空き家は所有し続けるか、売却するか、どちら良いのか?をテーマにお話します。結論から言ってしまうと「売却をした方が良いケースが多い」です。その理由も踏まえてお話します。

目次

1.自治体が実施してくれること
1-1管理運営のための補助はない
1-2東京都の取り組み例

2.空き家の管理をしないリスク
2-1犯罪、災害リスク
2-2土地を有効活用できないリスク
2-3資産価値下落リスク

3.民間企業の管理サービス
3-1基本プラン
3-2オプションプラン

4.空き家の処分について
4-1空き家の処分は色々な種類の不動産会社へ依頼
4-2イエウールがお薦め

5.まとめ

1.自治体が実施してくれること

1.自治体が実施してくれること

社会問題になっている空き家ですが、自治体が具体的に実施してくれることはあるのでしょうか?

1-1管理運営のための補助はない

基本的には国(国土交通省)がガイドラインを策定し、それに沿って都道府県ごとに市区町村で具体的な取り組みを行う。というような流れになっています。結論から言うと、空き家の管理に関しては大きな取り組みをしている例はありません。どちらかというと、管理ではなく、「空き家を放置しないため」の対策が多いです。

例えば、危険性(倒壊など)が高い空き家に関しては、自治体が段階を経た勧告にも所有者が応じない場合には、自治体の判断により強制的に撤去が出来ます。他にも役所に無料相談窓口を作って空き家の処分方法などの相談に乗ってくれる所を作っています。

1-2東京都の取り組み例

例えば東京都の取り組み例を見てみます。文京区※1では、所有者の申請があり、空き家の場所が行政として有効活用できそうな場所であれば、200万円を上限として除去費用を補助します。但し前項で言ったように空き家の維持運営に関しての補助はありません。

なぜ空き家の管理に関して補助がないかと言うと、あくまで国が抱える「空き家問題」に対する対策は「有効活用」と「環境保全」が目的であるからです。つまり、空き家を適切に「管理」をして空き家のままにしておくのではなく、新しい用途として有効活用することの方が望ましいのです。
従って、空き家の「管理」に関しては、国や地方自治体は補助しません。

※1文京区ホームページ
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/akiyataisaku.html

2.空き家の管理をしないリスク

そもそも空き家の管理をしない、もしくは空き家を処分しないと、どのようなリスクがあるかを確認しておきましょう。

2-1犯罪、災害リスク

空き家を放置すると、不法占拠や盗難、不法投棄などの犯罪リスクが発生してしまいます。その家だけでなく、空き家に侵入した空き巣が近隣の家を狙う場合や、不法投棄が原因で周囲に異臭などを発生させる場合もあります。更に、築年数が古い建物は倒壊する危険性も潜んでいるのです。

2-2土地を有効活用できないリスク

例えば、大きな敷地で立地の良い場所に空き家があったりします。その場所は、本来であれば商業施設や公共施設を作るのに良い場所なのに、空き家があることで何も建てられなくなってしまいます。そうなると、仮に商業施設が建っていた場合に落ちる税金や、公共施設があった場合の利便性が無くなってしまうのです。このように、空き家を処分しないと行政にとって良い利益をもたらすことも出来なくなってしまいます。

2-3資産価値下落リスク

例えば、閑静な住宅街にボロボロの空き家があったら、そこで中古住宅を検討していた方はどう思うでしょうか?確実に良い気持ちにはなりません。本来であれば5,000万円で売却出来ていた物件が、「汚い戸建てが近くにあるから・・・」という理由だけで4,500万円に下がってしまう事もあるかもしれません。
その街の景観が崩れ、資産価値が落ちてしまうというリスクもあります。

3.民間企業の管理サービス

冒頭で「空き家の管理は費用がかかる」と言いましたが、実際にどの程度の費用がかかるのでしょうか。警備会社最大手のセコム※2を例に見ていきましょう。

3-1基本プラン

例えば一戸建てを例にした基本プランで5,900円(税抜き)の金額です。

<防犯設備>
・各窓に設置する防犯センサー
・室内に一か所設置する空間(動き感知)センサー
・非常用のボタン
・人が通ると反応するフラッシュライト

<火災設備>
・煙に反応する煙センサー

広さなどにより異なりますが、基本プランは以上の通りです。

3-2オプションプラン

<見回りサービス>
セコムのスタッフが空き家を見回り、ポストの投函物の回収や、見回りを行います。
・ポスト投函物の回収+3,000円/回(税別)1回1時間まで
・家の見回り+3,000円/回(税別)1回1時間まで

<室内点検>
月に1回、換気や通水を行います。
・+8,000円/回(税別)から

その他に清掃をするプランなどもあります。一戸建ては木造建築のため、マンションに比べて傷みが早いです。例えば、洗濯パンやトイレ、キッチンなどは定期的に通水をしないと封水(溜まっている水)が蒸発して、臭いが部屋に立ち込めます。それがフローリングやクロスに付くと、中々取れなくなってしまいます。
また、換気をしないとカビが生えやすくなり、これも家の劣化を早くしてしまう原因です。

最低月に1回自分で空き家を見回れれば良いですが、中々時間が取れない方も多いと思います。そうなると、上記のように民間企業に依頼するしかありません。そうすると、プランにもよりますが、最大で年10数万円の費用が掛かってしまうという事です。更に、それに固定資産税も加わると、年に数十万円の費用を空き家に投下している場合もあります。

※2セコム
http://www.secom.co.jp/homesecurity/plan/akiya-taisaku/

4.空き家の処分について

4.空き家の処分について

前項のように、空き家に投下する費用は年に数十万円になることもあります。それを10年のスパンに置き換えると数百万円になります。自治体も、管理については補助をしてくれないため冒頭に言ったように「空き家は売却をした方が良いケースが多い」という結論になります

4-1空き家の処分は色々な種類の不動産会社へ依頼

空き家の種類は実に様々です。自分で購入した家を、何からの事情で空き家にしている場合もあると思いますし、相続した空き家を放置している場合もあります。いずれにしろ、所有者は空き家の近くに住んでいない事も多いので、なるべく手間をかけずに、なるべくエリアの事を熟知している不動産会社に売却を依頼したいです。

その時に気を付けることは「不動産会社の種類」です。例えば、大手であれば全国に何店舗も構えているため、横のリレーションが強いです。または、小さくても地場の不動産会社であれば地元顧客をたくさん抱えているかもしれません。このように、色々な会社に査定依頼をしてみて、自分の都合に合わせ物件を高く売ってくれそうな不動産会社を選定すると良いでしょう。

4-2イエウールがお薦め

このように、色々な種類の不動産会社に査定依頼をする時にはイエウール※3がお薦めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば最大6社まで査定依頼をすることが出来ます。更に、イエウールは参画不動産会社数と登録会員数が一括査定サイトの中でもトップなので、前項で言ったような色々な種類の不動産会社に査定依頼がしやすいです。
それが結果的に、空き家を手間が少なく高い価格で売却できる秘訣になります。

※3イエウール
https://ieul.jp/

5.まとめ

見てもらった通り、空き家を管理する費用は意外と高いです。特別立地が良い場所であれば、所有していても将来的にお得な事があるかもしれません。しかし、そうでない限りは、所有し続けるデメリットの方が大きいのです。
そのため空き家は所有し続けるよりも売却してしまった方が良い場合が多いです。売却する時は、なるべく色々な種類の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。それが空き家を売却する時のコツです。

記事一覧