空き家を売却したい!3,000万円の特別控除が利用できるか調べよう

「空き家をどうしよう」

今、日本では空き家の処分が社会問題になっています。空き家は適切に管理しないと、盗難に入られたり放火されたりと、犯罪や災害の危険性があるため社会問題になっているのです。不動産は所有しているだけで固定資産税もかかりますし、不動産管理の費用もかかってきます。

いざ空き家を売却する時も、「空き家を売却したら税金がかかるのか?」という疑問が沸く方も多いようです。実は空き家に対する法律が新しく変わった関係で、売却に関する税金も変わりました。今回は、そんな空き家を売却する時にかかる税金についてお話します。

目次

1.譲渡所得を知ろう

2.譲渡所得税について

3.「3,000万円の特別控除」とは
3-1控除を受ける条件とは?
3-2空き家を相続した場合の特別措置

4.経験豊富な不動産会社を見つける
4-1アドバイスを受けられる不動産会社を見つける
4-2不動産会社を探すお薦めの方法

5.まとめ

1.譲渡所得を知ろう

1.譲渡所得を知ろう

まずは、そもそも何に対して税金がかかるのか知っておきましょう。不動産を売却した時に出た利益を「譲渡所得」と言います。この所得に対して税金が掛かってくるのです。

譲渡所得は、単純に不動産の売却価格から、購入時の価格を差し引くのではありません。そこに、諸費用や減価償却費(時間が経つにつれて建物価値が下がる費用)も加味しなければいけません。計算式は以下になります。
「(売却金額−売却時の諸費用)―(購入金額+購入時の諸費用−減価償却費用)」

実際に、以下のような不動産を売却した時の譲渡所得を計算してみましょう。

上記の計算式に当てはめると
「(6,000万円−220万円)−(5,400万円+180万円ー1407万円※1)」となり、1,607万円が譲渡所得になります。

※1減価償却費用です。所定の計算式に当てはめます。土地は減価償却されずに建物部分のみになります。
参考URL 「国税庁ホームページ」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm

2.譲渡所得税について

譲渡所得税の税率についてです。売却した年の1月1日時点で5年を超える所有期間があれば「長期保有」になり、それ未満であれば、「短期保有」になります。その2種類で税率は変わってきます。

・長期保有
所得税:15%(復興特別所得税2.1%※2)
住民税:5%になります。

・短期保有
所得税:30%(復興特別所得税2.1%※2)
住民税:9%になります。

※2平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

3.「3,000万円の特別控除」とは

先ほど譲渡所得の計算方法を紹介しました。通常は、先ほどの計算で算出した譲渡所得に対して課税しますが、これには特別な控除があります。それが3,000万円の特別控除です。その名の通り、譲渡所得を3,000万円控除できる制度です。先ほどの例で言うと、この控除が適用出来れば、1,607万円は全て控除されるので、譲渡所得は0円という扱いになります。

3-1控除を受ける条件とは?

この控除を受ける条件はいくつかあるので、詳細は国税庁ホームページ※3で確認ください。以下に概要を記載しておきますが、簡単に言うと投資用ではなく居住用の不動産であればこの特例は適用できます。

<控除を受ける条件の概要>
・自分の家や敷地(土地)や借地権を売る。
・原則、上記に住んでいた時に適用される。
・住んでいない時は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば適用される。
・上記で、家を取り壊していた場合は、取り壊した日から1年以内に売却すれば適用される。
・但し、駐車場など他の用途として使用していないことが条件
・売却した前年、前々年にこの特例を含め、別の特例を受けていないことが条件
・親子や夫婦など生計を同一にしているような関係の人に売却した場合は適用されない

つまり、入居していた家を何かしらの事情で空き家にした場合でも、上記の条件に当てはまれば譲渡所得の3,000万円特別控除は適用されます。

※3国税庁 マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

3-2空き家を相続した場合の特別措置

冒頭で言ったように、今日本では空き家が社会問題となっています。そこで、空き家の売却(再活用)を促す事を目的に特例が設けられました。管理維持など空き家問題の一番の原因である、親の相続時に関する特例です。先ほどと同様、詳しくは、国土交通省のホームページ※4を見てもらいたいのですが、概要を以下に記載しておきます。

・相続日から3年経過する日の属する年の12月31日まで(2010年5月に相続したら2013年12月31日)に被相続人※5が居住していた、家もしくは土地を売却した場合。
・耐震性のない建物の場合は耐震リフォームしたものに限る。
・耐震性がなくても取り壊して土地を譲渡する場合には適用する。

このような条件であれば、自分が住んだ事がなくても、前項で話した3,000万円の特別控除を受ける事ができます。

※4 国土交通省ホームページ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
※5被相続人とは亡くなった人。親からの相続であれば、被相続人は親で相続人が子になる。

4.経験豊富な不動産会社を見つける

4.経験豊富な不動産会社を見つける

前項までで、譲渡所得は3,000万円の控除が受けられると話しました。但し、諸条件が色々とあり、もしこの控除を適用させるとすると、確定申告も必要になります。そのため、出来ればそれらのアドバイスも出来るような経験夫婦な不動産会社に売却を依頼したいです。

4-1アドバイスを受けられる不動産会社を見つける

税金が絡んでくる話ですので、不動産会社は確定的な事(「この家であれば絶対に3,000万円控除を受けられます」等)は言えません。しかし「この条件だともしかしたら○○という要件に引っかかって控除が受けられないかもしれない」などのアドバイスをすることは可能です。

また、営業担当自身でも売却の経験があったり、3,000万円控除を実際に受けた顧客がいたりした場合には、経験則でアドバイスが出来ます。確定申告も絡んでくる問題なので、自分一人では不安です。そのため、「不動産を売る」という事以外にも的確なアドバイスをしてくれる不動産会社を探しましょう。

4-2不動産会社を探すお薦めの方法

不動産会社を探すお薦めの方法は一括査定サイトを利用する事です。このサイトを利用すれば一度に複数の不動産会社に査定を依頼出来る上、自分の要望まで加えて依頼できます。今回のケースで言うと、査定をする際のコメント欄に「相続をした家の売却なので3,000万円の控除について知りたい」と記載しておきましょう。

そうすれば、不動産会社から査定結果の報告を受ける時に、分かり易い資料や、気を付けなければいけない点を教えてくれると思います。勿論、査定額を比較し、不動産会社を選定することは大切です。しかし、それに加えて、確定申告の仕方など的確なアドバイスを貰えそうかどうかという視点でも不動産会社を選ぶ事が大事です。

一括査定サイトの中でも、お薦めは「イエウール※6」というサイトです。このサイトは参画不動産会社と会員登録数が最も多い一括査定サイトになります。参画不動産社数が多い分、幅広い種類の不動産会社から自分に合った的確なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことができます。その上、会員数が多いという事は、それだけ利用者のノウハウが詰まったサイトになっているので使い勝手も良いです。

※6イエウール
https://ieul.jp/

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。譲渡所得税は、税率も高いため、もし控除が受けられないとなると、税金も高くなります。そのため、控除できるのであれば、当然控除した方が良いです。しかし、この3,000万円の特例を受ける条件は良く確認しておきましょう。特に、相続した空き家を売却する時も、かつて自分が住んでいた空き家を売却する時も、控除を受けられる「期限」が決まっています。
その期限を過ぎてしまえば、この特別控除が利用出来なくなるので、現時点で空き家がある方は、まずこの期限について調べてみると良いでしょう。

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